Evet, tam da tahmin ettiğiniz gibi, konu mülk sahibi değişen kiracılı taşınmazlarla ilgili!
Mülk sahibi değişen kiracılı taşınmazlarda, taşınmazın yeni sahibinin durumuna göre mülk sahipleri ile kiracılar arasında stopaj ve KDV tartışması yaşanıyor. Kiracılar yeni mülk sahibinin şirket veya şahıs işletmesi olduğu durumlarda stopajın ortadan kalktığını, yerine KDV’nin geldiğini iddia ederken; Maliye, stopaj dahil kira bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerektiği görüşünde.
Son günlerde gelen soruların yoğunlaşması da, konunun önemli olduğunu gösteriyor.
Gözde yatırım aracı: Kiracılı taşınmazlar
Sayın Cumhurbaşkanımızın da ifade ettiği üzere, ülkemiz şu an Faiz – Kur – Enflasyon sarmalı içinde. Bir an evvel bu sarmaldan çıkmamız şart. Ekonomi Yönetimi bu soruna yoğunlaşmış durumda, çözümü için ciddi şekilde çalışıyor. Bu sarmaldan orta vadede çıkabileceğimizi düşünüyorum.
Tabi, bu konu yatırımcıların yatırım kararlarını da etkiliyor. İnsanlar döviz veya altın alma, borsada değerlendirme, TL’de tutup mevduat olarak değerlendirme ve gayrimenkule yatırım yapma konusunda karar veremiyor! Tam anlamıyla sıkışmış durumdalar. Bu konuda ciddi araştırmalar yapıyorlar, işin uzmanlarına soruyorlar ve bir karar vermeye çalışıyorlar! Faiz, altın ve kur’daki beklenmedik gelişmeler ve spekülatif hareketler insanları daha doğru yatırım araçları aramaya itiyor.
Gayrimenkul her zaman geçerli ve tercih edilen bir yatırım aracı. Bu sadece ülkemize özgü bir şey değil, bir çok ülke için bu böyle. Orta ve uzun vadede bunun değişeceğini de pek sanmıyorum. Gayrimenkul yatırımlarında kiracılı (özellikle kurumsal kiracılı) taşınmazlar daha çok tercih ediliyor. Hem garantili kira getirisi olan hem de geri dönüş süresi en kısa olan taşınmazlara yatırım yapılıyor.
Mülk sahibi değişse bile kira sözleşmesi geçerli!
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türü.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesi, mülkiyetin devrine engel oluşturmuyor. Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor (6098 sayılı Kanun Mad. 310). Kiracı, yeni malikten de, kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü başta olmak üzere sözleşmeye ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebiliyor. Bununla beraber, kiracı da önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam ediyor.
Mülk sahibi değişikliğinde stopaj – KDV tartışması neden çıkıyor?
Kiracısı şirket veya gerçek usulde vergiye tabi şahıs işletmesi olan taşınmazlarda, mülk sahipliğinin gerçek bir kişiden diğer bir gerçek kişiye geçtiği durumlarda herhangi bir vergisel sorunla karşılaşılmıyor. Çünkü, her iki durumda da, kira gelirleri stopaj yoluyla vergilendiriliyor. Kiracı konumundaki şirket veya gerçek usulde vergiye tabi şahıs işletmesi kira bedelleri üzerinden stopaj yaparak beyan edip ödüyorlar.
Ancak, yeni mülk sahibinin gerçek kişi değil de, bir şirket veya gerçek usulde vergiye tabi bir şahıs işletmesi olduğu durumlarda, stopaj yoluyla vergilendirme ortadan kalkıyor, yerine fatura ve KDV geliyor. İşte problemde burada ortaya çıkıyor.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin net (bedel + stopaj) veya brüt olarak belirlendiği durumlarda KDV matrahının nasıl tespit edileceği, stopajın yerine KDV’nin mi geldiği, KDV’nin kira bedelinin stopajlı mı yoksa stopajsız tutarı üzerinden mi hesaplanacağı konularında tartışmalar yaşanıyor.
Maliye’nin görüşü net: KDV’nin matrahı brüt kira bedeli olacak!
Maliye, mülk sahipliği gerçek kişiden bir şirkete geçen kiracılı taşınmazlarda stopaj uygulamasının ortadan kalktığı, kiralama işleminin artık KDV’ye tabi hale geldiği, brüt kira bedelinin (kira bedeli + stopaj toplamı) KDV matrahı olduğu ve brüt kira bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerektiği görüşünde.
Kiranın net olarak belirlenmiş olması da, durumu değiştirmiyor. Net kira sözleşmelerinde her ne kadar mülk sahibine net kira ödemesi yapılsa da, net kira bedeli brütleştirilerek, brüt tutar üzerinden stopaj hesaplanıp mülk sahibi adına yatırılıyor. Bu durumda da, KDV matrahı olarak brüt kira tutarının esas alınması gerekiyor. Örneğin, kira bedeli aylık net 3.000 TL. olarak kararlaştırılan bir taşınmazın mülk sahipliğinin (A) gerçek kişisinden (B) Şirketine geçmesi halinde, kira işlemi artık stopaja değil, KDV’ye tabi olacak, sözleşmede yer alan aylık kira tutarının brüt tutarı olan 3.750 TL üzerinden KDV hesaplanacak.
Konu hakkında verilen bir özelgenin özeti şu şekilde:
“Şirketinizin, içinde kiracısı bulunduğu halde iktisap ettiği gayrimenkul için bu kiracı ile eski mülk sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmesinin tarafı olması ve bu kira sözleşmesinde de kira tutarının brüt tutar olarak belirlenmiş olması nedeniyle, kira bedeli + stopaj toplamının kiralama bedeli olarak kurum kazancınıza dahil edilmesi ve brüt kira bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.”(GİB. Ankara VDB’nin 23/09/2013 tarihli ve 84974990-130[01-2013/16]-1044 sayılı özelgesi).
Kiracılar konuya Maliye’den farklı bakıyor!
Kiracılar, kiralamada belirtilen şekildeki mülk sahipliği değişikliği nedeniyle stopajın ortadan kalktığı ve yerine KDV’nin geldiği görüşündeler. Yani, mülk sahipliğinin gerçek kişiden bir şirkete veya gerçek usulde vergilendirilen bir şahıs işletmesine geçmesi nedeniyle artık stopaj hesaplanmaması, kira bedelinin net tutarı üzerinden fatura düzenlenmesi ve KDV’nin net kira tutarı üzerinden hesaplanması gerektiğini düşünüyorlar. Brüt kira bedeli üzerinden fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına ek vergi yükü getirdiği gerekçesiyle karşı çıkıyorlar, itiraz ediyorlar.
Maliye’de haklı, kiracılar da!
Konuya itiraz gerekçeleri dikkate alınarak bakıldığında hem Maliye haklı hem de kiracılar!
Maliye konuya tamamen mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde bakıyor. Kiracılı taşınmazlarda stopaj uygulamasını sona erdirerek kiranın KDV’ye tabi tutulması sonucunu doğuran mülk sahipliği değişikliklerinde, aylık dönemler halinde brüt kira bedeli üzerinden kira faturası düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekiyor.
Kiracılar da haklı, gerçekten de stopajın üzerine ayrıca bir de KDV yükü geliyor. Mülk sahipliği değişikliği nedeniyle stopaj tutarının ortadan kalkması gerekirken, stopaj tutarı kira bedeli üzerine ekleniyor ve bir de bunların üzerinden KDV hesaplanıyor.
Bu konuda herkesin haklı olması Nasrettin Hoca’nın bir fıkrasını akla getiriyor:
“Nasreddin Hoca, kadılık yaparken bir gün bir ahbabı burnundan soluyarak gelmiş. Hasmı için söylemediğini bırakmamış. Sonra:
– Hocam, Allah aşkına söyle, demiş, haklı değil miyim?
Hoca ne yapsın?
– Haklısın, demiş.
Ahbabı sinirleri yatışmış olarak gitmiş. Onun hemen arkasından hasmı gelmiş. Bu defa da o başlamış atıp tutmaya, yok bana şöyle, yok böyle yaptı demeye. O da Hoca’ya sormuş:
– Haklı değil miyim?
Hoca:
– Vallahi çok haklısın, demiş.
Adam da sakinleşerek gitmiş. Tüm bunlara tanık olan Hoca’nın karısı bile bu işe şaşırmış kalmış.
– Senin kadılığında bir garip Hoca Efendi. İkisine de sen haklısın dedin. Hiç öyle şey olur mu?
Nasreddin Hoca hanımının yüzüne bakıp:
– Hatun, demiş, sen de haklısın!”
Eski kira sözleşmesine devam edildiği sürece, brüt kira tutarının KDV matrahı olarak esas alınması ve brüt kira tutarı üzerinden KDV hesaplanması hem zorunlu hem de kaçınılmaz.
Bu sorunu çözmenin en iyi yolu, yeni mülk sahipleri ile görüşerek sözleşmede tadilat yapmak ve stopaj tutarını devre dışı bırakarak kira bedelini “net kira bedeli + KDV” haline getirmek. Ya da bu şekilde yeni bir sözleşme yapmak. Bu konuda dava yoluna da gidilebilir, ancak yargı nasıl karar verir, tam olarak bilemiyoruz.
(Kaynak: Abdullah Tolu / Dünya Gazetesi | 01.02.2021)
