Av. Seda TAŞKIN MERİÇ
Ön ödemeli konut satışı
Maket üzerinden ev satın alan vatandaşların yaşadıkları çeşitli mağduriyetleri fark eden Kanun koyucu; 6502 sayılı ve 28.05.2014 yürürlük tarihli Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile, gerek ön ödemeli konut satın almak isteyen vatandaşı, gerekse de sektörde hakkıyla iş yapan inşaat şirketlerini koruma altına alan, sektörün güvenle büyümesini sağlayan bir çok düzenleme yaptı.
Yapılan bu düzenlemeler ile bir nevi, “maketten konut satışı” kavramının anlamı değişmiş oldu. Zira bu şekilde ön ödemeli konut satışı yapılabilmesi için, inşaat firmalarının öncelikle yapı ruhsatını almış olması ve konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için olası risklere karşı projenin teminatlandırılmış olması zorunlu kılındı. Aşağıda ayrıntıları yer alan bu düzenlemeler; vatandaşın ön ödemeli satış yöntemi ile sahip olmak istediği konuta yatırmış olduğu parasını koruma altına almak amacıyla kaleme alındı.
Ön ödemeli konut satışı, Tüketici’ nin Korunması Hakkında Kanun’ un 40. ve 46. maddeleri arasında, 7 maddede açıklamıştır. Ayrıca bu kanunun 46 ncı ve 84 üncü maddelerine dayanılarak hazırlan 27.11.2014 tarihli Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile de; mevzuatımızda ilk defa düzenleme alanı bulan, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin uygulamanın usul ve esasları daha detaylı olarak düzenlenmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile; tüketici, konut amaçlı bir taşınmazın bedelini henüz ortada konut yokken, önceden peşin veya taksitle ödemeyi taahhüt etmekte; satıcı ise, bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Burada ödemelerin taksitler halinde veya toplu halde yapılmış olması, sözleşmenin niteliğini değiştirmemektedir. Sadece taksitler halinde yapılacak ödemelerde, tüketicinin aydınlatılması bakımından sözleşmenin içeriğinde bulunması zorunlu olan bilgiler değişmektedir.
Burada bir hatırlatma da bulunmakta fayda var. Kanun’ un tanım maddesi olan 40. madde de belirtildiği gibi; 6502 sayılı Kanun ile ilgili yapılan düzenlemeler sadece “KONUT” amaçlı taşınmazlar için getirilmiştir. Yani konut amacı dışında satışı yapılan “iş yerleri” özel kişi tarafından satın alınsa dahi, Kanun’ un bu korumasından faydalanamayacaktır. Kanun koyucu, işyeri satışlarını (kanunun ruhuna uygun olarak) Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un kapsamı dışında tutmuştur.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, öncelikle aşağıdaki şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Buna göre;
1) Satıcının tüketiciye bu sözleşmeyi imzalatabilmesi için; öncelikle yapı ruhsatını alması ve sözleşme kurulmadan en az 1 gün önce Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren ön bilgilendirme formunu tüketiciye ibraz etmesi zorunludur. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağı gibi; sözleşme tarihinden önce tüketiciye ön bilgilendirme yapılmaması halinde sözleşme tüketici lehine geçersiz sayılacaktır.
“Ön bilgilendirme formu” Yönetmeliğin 5. maddesinde detaylı bir şekilde açıklamıştır. Bu formunun en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunlu olup, aşağıdaki hususları içermesi gerekmektedir:
- a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2.11.1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
- d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
- e) Konutun teslim tarihi,
- f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
- g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye; bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin verilmesi de zorunlu tutulmuştur. Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya ait olması nedeniyle, satıcıların; bu bilgileri tüketiciye imza karşılığında yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile vermesi gerekmektedir.
Kanuna göre “kalıcı veri saklayıcısı”: “Tüketicinin gönderdiği veya kendisine gönderilen bilgiyi, bu bilginin amacına uygun olarak makul bir süre incelemesine elverecek şekilde kaydedilmesini ve değiştirilmeden kopyalanmasını sağlayan ve bu bilgiye aynen ulaşılmasına imkân veren kısa mesaj, elektronik posta, internet, disk, CD, DVD, hafıza kartı ve benzeri her türlü araç veya ortamı” ifade etmektedir.
Dolayısıyla ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin imza aşamasına geçilebilmesi için ÖNCELİKLE “yapı ruhsatı” ve “ön bilgilendirme” şartlarının gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
2) Sonrasında sözleşmenin geçerli olabilmesi için, imza safhasında getirilen 2 şekil şartı daha vardır. 41. md’ye göre ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi ve satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde satıcı tüketici aleyhine satışın geçersizliğini ileri süremez veya tüketiciden ödeme yapmasını ya da kendisini borç altına sokan belge vermesini talep edemez.
Ayrıca bu hükümlere aykırılık halinde, Kanun’ un 77. maddesi gereği satıcı hakkında idari para cezası uygulanması da gündeme gelecektir.
Kanun koyucu bu şartlar ile maket üzerinden yapılan satışlarda, tüketicinin kandırılmasının önüne geçmek istemiştir. Örneğin; satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile birlikte, kötüniyetli satıcının bir konutu birden fazla kişiye satması engellenmiştir.
Yönetmeliğin “Sözleşmenin zorunlu içeriği” yan başlıklı 7. maddesine göre ön ödemeli konut sözleşmesinin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:
- a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
- c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
- g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
- h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
- i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
- j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
- k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
- l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
- m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
- n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
- o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, birinci fıkranın (e), (f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer alan hükümler aranmamaktadır.
3- Yazımın en başında da değindiğim gibi, ön ödemeli konut satışı ile ilgili yapılan düzenlemeden önce, vatandaşın yaşadığı bir diğer mağduriyet konusu da; proje yapımını üstlenen müteahhit firmanın batması nedeniyle projenin yarım kalmasıydı. Kanun koyucu 30 ve üzeri konutlu projeler için getirmiş olduğu “teminat” şart ile bu mağduriyetin de önüne geçmeyi hedeflemiştir. Zira Satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu alması veya hakediş sistemini uygulaması ya da bağlı kredi ile projesini teminatlandırması zorunludur. Ayrıca Kanun, yatırımları ile sektöre katkı sağlayacak müteahhitleri de düşünerek, teminat şekillerini tahdidi olmaktan çıkarmış ve yukarıda sıraladığım teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse, bu yöntemin de teminat olarak kabul edileceğini ilan etmiştir.
Bina tamamlama sigortası teminatın tüketiciye sağladığı korumanın daraltılmaması için, bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvencelerin; iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemeyeceği, haczolunamayacağı ve üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamayacağı da hüküm altına alınmıştır. 11.03.2017 tarihinde yönetmelikte yapılan değişiklik gereği, projede kullanılacak teminatın bina tamamlama teminatı olması halinde, buna ilişkin önemli hususlar formunun da tüketiciye verilmesi gerekmektedir.
Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda ise; tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.
Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.
Satıcı, yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder ve bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklı kalmaktadır.
Bina tamamlama sigortası, hakkediş sitemi veya diğer teminat sitemleri sayesinde, konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin, ödedikleri tutarları iade alabilmeleri sağlanmış olacaktır.
4- Ayrıca söz konusu kanuni düzenlemeler ile Satış Sözleşmesi imzalandıktan sonra tüketiciye 14 gün içinde herhangi bir tazminat vb. ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkı tanınmıştır.(md. 43)
Burada Kanun bildirimin 14 gün içinde yöneltilmesini yeterli bulmaktadır. Yani bildirimin 14 gün içinde satıcıya tebliğ edilmiş olması değil, bildirimin 14 gün içinde vatandaş tarafından satıcıya gönderilmiş olması dikkate alınır. Bu durumda konutun finansmanının kredi ile sağlandığı durumlarda, kanunun 43/2 maddesi konut finansman sözleşmesinin, satış sözleşmesinin kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve finansman kuruluşunun cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında almıştır. Diğer taraftan, konut finansmanına ilişkin bu fıkranın; satıcının yönlendirdiği, yani satıcı ile anlaşması bulunan konut finansörü firma hakkında hüküm doğuracağı değerlendirilmektedir. Yani başka bir anlatımla 3’lü ilişkinin olduğu durumlarda Kanunun 43/2 maddesi yürürlük alanı bulacaktır.
Burada şu hususun altını çizmekte fayda var: Kanun tüketicinin cayma hakkını kullanabileceğinin, satıcı tarafından tüketiciye izah edilmiş olmasını aramaktadır. Yani ön bilgilendirme formda mutlaka buna ilişkin bir bilgilendirmenin tüketiciye yapılmış olması gerekir.
- madde de kanun tüketiciye de bir yükümlülük getirmiş ve cayma hakkının kullanılmasından sonra satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketiciye de sözleşme dolayısıyla elde ettiği bütün edinimlerini iade etme zorunluluğunu yüklemiştir.
5) Diğer yandan 45. maddede cayma hakkından farklı olarak, tüketiciye bir de sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Kanunda yapılan ilk düzenlemede; dönme hakkı konutun devir veya teslim tarihine kadar tüketici tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin her zaman kullanılabilmekteydi. Halen yürürlükte olan 44. maddeye göre; satıcının en azından tüketici adına tapuda kat irtifakı tescil ettirip tapusunu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi de devir ve teslim için yeterli sayılmaktadır. Kat mülkiyetine geçilmesi fazlaca bir süre aldığından kanun koyucu kat irtifakı tapusunu yeterli bulmaktadır. Ancak Kanun’un 45. Maddesi, 2.1.2017 tarihli 684 sayılı KHK’ nın 8. maddesi ile değiştirilmiştir. Buna göre son haliyle; tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Yapılan değişiklik incelendiğinde, eskiden devir ve teslim tarihine kadar olan dönme hakkı süresinin, sözleşme tarihinden itibaren 24 ay olarak değiştirildiği görülmektedir. Buna göre; sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde devir ve teslimi yapılmış bir konut ile ilgili dönme hakkının (24 ay içinde olmak şartıyla) devir ve teslimden sonra da kullanılabileceği anlamı doğmaktadır. Ancak bu durumun uygulamada bir takım sıkıntılara yol açabileceği düşünülmektedir. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresinin, sözleşme tarihinden itibaren azami otuz altı ay olduğu göz önüne alındığında, dönme hakkı süresinin bir bakıma daraltılmış olması nedeniyle de önceki düzenlemenin daha isabetli olduğu kanısındayım.
Önceki düzenlemede tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, satıcının sözleşme bedelinin maksimum %2’sini tazminat olarak talep etme hakkı vardı. Son düzenlemeye göre ise; ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden dönülmesi durumunda satıcıya, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın, tüketici tarafından ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır.
Bu tazminatların ödenmemesi için kanun koyucu maddenin 2. fıkrasında 4 adet istisna düzenlemiştir. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde tüketiciye dönme cezası ödemeden sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Buna göre:
- Tüketici, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.
- Konutun devir ve teslim edilmesinden önce tüketicinin ölmesi halinde mirasçıları sözleşmeden dönebilir.
- Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi halinde de sözleşmeden tazminatsız dönme hakkı verilmiştir.
- Dördüncü ihtimal ise sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin tüketici önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi halidir.
Ayrıca 11/3/2017 tarihinde yönetmelikte yapılan değişiklik sonrasında; bir konutun birden fazla tüketiciye satılması halinde de tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanmasına imkan tanınmıştır.
Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde, masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı kuruluşu söz konusu tutarı, kanuna uygun olarak tüketiciye derhal geri öder.
Tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde; satıcı, kendisine dönme bildiriminin ulaştığı tarihten itibaren 180 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmek zorundadır. Tüketici ise, kendisine yapılan iade tarihinden itibaren 10 gün içinde sözleşme gereği elde ettiği edinimlerini iade etmekle yükümlüdür.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin akdedildiği zaman yürürlükte bulunan kanun ve yönetmelik hükümleri uygulanmaktadır. Ancak 2014 yılından günümüze kadar yapılan düzenlemeler ile ilgili yukarıda aktardığım tüm bu yeniliklerin, sektördeki aksaklıkları önemli ölçüde gidereceği aşikardır. Bunun yanında hali hazırda halen mevcut olan bir takım eksikliklerin de gerek uygulamadaki yönlendirmeler, gerekse de mevzuattaki düzenlemeler ile giderileceğini düşünüyorum. Ancak hukukun her alanında olduğu gibi, burada da Kanun ve Yönetmelik ile getirilen korumanın etkin olabilmesi için, öncelikle denetim mekanizmasının doğru bir şekilde işletilmesi gerekmektedir.
