Oturdukları ev satılan kiracılar yeni ev sahiplerinin “Ya zam yap ya çık” demesinden yakınıyor. Ev satılır satılmaz içindeki kiracı çıkmak zorunda mı? 15 gün önce kiraya TÜFE oranında yasal artış yapan kiracı, yeni ev sahibinin istediği kirayı ödemek zorunda mı? Yeni dönem kira parasına TÜFE oranında artış yapan eski kiracıdan, ev sahibi ek zam talep edebilir mi? *Kira hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm’e göre, beş yıllık süre dolmadan yeni ev sahibi, satın aldığı evde oturan mevcut kiracıdan, kanun gereği TÜFE oranında artış dışında kira artışı isteyemez. Ek zam yapılmadığı ve talep edilen yüksek kira ödenmediği için de evde oturan kiracının tahliyesi talep edilemez.
İstanbul başta olmak üzere kiralardaki rekor artış, kiracıları zor duruma düşürdü. Ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri, eski kiracılarının ödediği kiranın piyasanın ve enflasyonun çok altına kalmasından ve kiralarına ek zam yapamadıklarından şikâyetçi. Eski kiracılar, kira fiyatlarına ve ev sahiplerinin ek zam baskısına isyan ediyorlar. Bu konudaki sorulara kira hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm’ün yanıtları şöyle:
Yeni ev sahibi kiracıya ‘Ya zam yap ya çık’ diyebilir mi
1) SATILAN EVDEKİ KİRACI ÇIKARTILABİLİR Mİ
E.K.: İstanbul’da kamuda çalışıyorum. 4 bin 250 TL maaş alıyorum. 2019 Nisan’da 1500 TL bedelle oturduğum evi tuttum. 2020’de ev sahibi pandemi dolasıyla zam yapmadı. 2021 Ocak’ta 100 TL artış yaptık. 2021 Eylül’de kiraya zam istedi ve 2000 TL üzerinde anlaştık. 15 gün sonra ev satıldı. Yeni ev sahibi aradı. 4 bin 500 TL istediğini söyledi. Kabul etmedim. Yeni ev sahibi “Ya ek zam yap ya çık” dedi.
Avukat Göçüm: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesine göre; yeni malik eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yani yeni malik, kiralanan taşınmazı satın almakla kira sözleşmesine taraf olur. “Evi ben satın aldım, istediğim şekilde kirayı artırırım” diyemez.
2) YENİ EV SAHİBİ EK ZAM YAPABİLİR Mİ
S.E.: Oturduğum ev satıldı. 1900 TL olan kiram Kasım 2021’de zamlanarak 2 bin 300 TL olmuştu. Yeni ev sahibim kirayı 3 bin TL yapmak istiyor. Yasal olarak bunu yapabilir mi?
Avukat Göçüm: Belirttiğimiz gibi TBK 310. maddesine göre; yeni malik eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yani yeni malik istediği gibi kirayı artıramaz. Okur S.E.’nin önceki dönem kira parası 1900 TL ise yeni dönem kira parası 2021/Kasım ayında TÜFE artış şartı uygulandığında 2 bin 224.71 TL olacaktır.
Yeni malik bu dönemde bu bedelin üzerinde kira parası talep edemez.
3) 5 YIL DOLANA KADAR TÜFE ORANINDA
B.Y.: İstanbul Erenköy’de kiracıyız. Ekim 2019 tarihli başlangıcı olan kira sözleşmesi imzaladık. Kira bedeli 4 bin 250 TL olarak kararlaştırıldı. Ekim 2020’de TÜFE’ye göre kira, artış oranı yaklaşık 500 TL zam ile 4 bin 750 TL’ye yükselttik. Sonraki sene yine TÜFE artış oranı ile kira 5 bin 500 TL’ye yükseltildi. Mart 2022’de ev sahibi kira artışı istedi. 1000 TL ara zammı yapmayı kabul etmek zorunda kaldık. Ekim 2022’de sözleşmenin yenilenmesi sırasında artışı gerçek kiramız olan 5 bin 500 üzerinden mi, yoksa ek zamlı 6 bin 500 lira üzerinden mi hesaplamak gerekir? Kira artış oranı sözleşmede TÜFE olarak yazılmıştır. Bu beşinci yılın sonuna kadar geçerli değil mi?
Avukat Göçüm: TBK’nın 344. maddesine göre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl süre boyunca bir yıllık kira dönemini takip eden dört yıl boyunca yeni dönem kira parası TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilip ödenir. Somut olayda kira başlangıcı 1 Ekim 2019 tarihi ise takip eden dört yıl boyunca TÜFE artış oranı üzerinde artırım talep edilemez.
TBK’nın 344. maddesinde yer alan düzenleme emredici nitelikte olduğundan fazla yapılan kira ödemelerinin istirdatı talep edilebilir. Yeni dönem kira parası beş yıllık süre dolmadığından ilk kira sözleşmesi ile belirlenen kira parası üzerinden hesaplanıp son kira dönemine taşınmalıdır.
4) KIZIM VE DAMADIMLA OTURUYORUZ, EV SAHİBİ ÇIK DİYEBİLİR Mİ
A.A.: 2018 yılı mart ayı başında 3 oda 1 salon tahminen 100 metrekare üzeri evi bin 100 TL’ye kiraladım. Şimdi bin 800 TL kira ödüyorum. Kira sözleşmesi kızımın üzerine yapıldı. Damadım, kızım, torunum, diğer çocuklarım ve karım ile ben hepimiz birlikte oturuyoruz. Bu durumda kızımın üzerine yapılan sözleşmeden dolayı bizi ev sahibi evden çıkarabilir mi? 2019, 2020, 2021 yıllarında TÜFE üzerinden kira artış oranlarını tam yapamadım. Hesap ettiğimde 5 bin liranın üzerinde kira tutarını eksik ödemişim. Eksik ödediğim parayı ev sahibi benden alabilir mi? 2022 yılında kira sözleşmesinin beş senesi dolacak. Daire sahibi beni çıkarabilir mi?
Avukat Göçüm: Kira sözleşmesi kiminle akdedilmiş ise kiralanan taşınmazı kullanma hakkı da o kişiye ve bakmakla yükümlü olduğu kişilere aittir. Olayımızda; ilk kira akdi kurulurken, kiracının anne ve babası ile birlikte veya kiracının kızı veya damadı ile birlikte oturacağı biliniyorsa; kiralayan bu durumu TBK’nın 316. maddesi gereği “akde aykırılık” olarak ileri süremez. “Akde aykırı” tahliye davası açılması içinde TBK’nın 316. maddesi gereği kiracıya ihtar gönderilerek 30 günlük süre içerisinde akde aykırılığın giderilmesi talep edilecektir. İhtar ile verilen süreye rağmen akde aykırılık giderilmez ise sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağı kiracıya bildirilmelidir.
Kira sözleşmesinde artış şartına uyulmaması TBK’nın 316. maddesi gereği akde aykırılık ve tahliye nedeni değildir. Ancak sözleşmedeki artış şartına göre beş yıl için en fazla TÜFE artırım yapılmaz ise TBK’nın 315. maddesi gereği, kiralayan eksik ödenen kira paralarının 30 günlük süre içerisinde ödenmesi için ihtar gönderir. Veya kiralayan ihtarlı ödeme emri gönderip eksik kira ödemeleri, 30 günlük süre içinde ödenmez ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açıp kiracıyı evden tahliye ettirebilir.
5) TAAHHÜT YOKSA TAHLİYE ZORUNLULUĞU VAR MI
M.Y.: İki yıldır TÜFE üzeri kira artışı yapıyorum ve ödüyorum. Yetmezmiş gibi sözleşme bitimine 4 ay kala ev sahibi çıkmamızı istiyor. İki yıllık fazla ödediğim miktarı hukuki olarak nasıl talep edebilirim?
Avukat Göçüm: İki yıllık kira süresi sonunda tahliye taahhüdü yok ise kiracının, kiralanan taşınmazı tahliye etmek zorunluluğu yoktur. Konut ve çatılı işyerlerinde, kiralanan TBK’nın 350., 351., 352. maddelerinde düzenlenen sebepler ile genel tahliye nedeni olan TBK’nın 315. maddesinde düzenlenen “temerrüt nedeniyle” veya TBK’nın 316. maddesinde düzenlenen “akde aykırılık” nedeniyle tahliye şartları var ise taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.
6) SATIN ALINAN EV KAÇ AY İÇİNDE BOŞALTILMALI
F.A.: İçinde ev sahibinin kendisinin oturduğu bir daire satın alındığında eski sahibi tarafından ne kadar sürede boşaltılmalıdır? Boşaltmadığı takdirde yeni ev sahibinin kanuni hakları nedir?
Avukat Göçüm: TBK’nın 351. maddesine göre; yeni malik bir aylık süre içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceği gibi iktisap (elde etme) tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar keşide edip (bir ay içinde tebliğ edilme zorunluluğu bulunmakta) iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Yeni malik taşınmazı iktisap etmesinin yanı sıra aynı zamanda; kendisinin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç iddiasını ispat etmesi gerekir.
7) KONTRATTA YILLIK YAZAN KİRA AYLIĞA NASIL ÇEVRİLİR
E.Z.Y.: Kiracıyım, kira sözleşmesine ilk yıl, kirayı yıllık ödeme olarak yazıp öyle ödedim. Önümüzdeki yıl için aylık ödemek istiyorum. Ev sahibi beni bu yüzden evden çıkarabilir mi?
Avukat Göçüm: Hukukumuzda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Bu nedenle kira akdi kurulurken, kira parasının yıllık peşin ödeneceği kararlaştırılmış ise bu hüküm açılacak kira uyarlama davası ile değiştirilmediği ve iptal edilmediği müddetçe; yıllık kira parasının sözleşme hükmü gereği peşin olarak ödenmesi gerekir. Aksi takdirde sözleşme gereği peşin ödenmeyen kira parası icra takibine veya kira ihtarlı ödeme emrine konu edilebilir. Kira parası 30 günlük süre içinde ödenmez ise tahliye davası açılıp tahliye talep edilebilir.
8) KİRACI KAPICININ TAZMİNATINDAN SORUMLU TUTULABİLİR Mİ
K.K.: Kiracılardan gerektiğinde işten çıkarılan apartman görevlisi gibi personelin tazminatı için para alınabilir mi?
Avukat Göçüm: TBK’nın 315. maddesine göre; kiracı, kiraya verene karşı muaccel hale gelen kira borcundan ve yan giderler olan elektrik, su ve aidat borcundan sorumludur. Kapıcı ücreti TBK’nın 315. maddesi gereği yan giderlerden olmadığından kiracı, kapıcı giderlerinden yasal anlamda sorumlu değildir. Bu nedenle kiracılardan apartman görevlisine ödenecek tazminat için ayrıca bir ödeme yapılması veya kiracılardan bütçe oluşturulması talep edilemez.
9) TAPUDA OFİS YAZILI, MESKENE DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ
G.M.: Kasımpaşa’da 12 yıllık bir binadan kot 1 daire almak istiyorum. Tapuda kat irtifaklı ama mesken yazmıyor “ofis arşiv” yazıyor. Bu ev tapuda meskene dönüştürülebilir mi?
Mimari proje kamu düzenine ilişkindir. Yeni bir tadilat projesi yapılmadığı müddetçe, mimari proje ile ana gayrimenkule ilişkin düzenlenen yönetim planı hükümleri KMK’nın 28. maddesi gereği bütün kat malikleri açısından bağlayıcıdır. Tapuda “ofis-arşiv” olarak kayıtlı olan bağımsız bölüm satın alınarak meskene dönüştürülemez.
Oya Armutçu / 30.05.2022
Hürriyet Gazetesi
