Sermaye Şirketlerinin Aktiflerinde Kayıtlı Arsaları, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Konu Etmeleri Halinde Ortaya Çıkacak Vergiler.
SMMM Cüneyt YÖNET
Arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılır.
Arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan arsa payı teslimi KDV kanunu açısından değerlendirildiğinde. “KDV Kanunu 2/5’nci madde- Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Bu kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.[2]”hükmü ile trampa sayılmış , “KDV Kanunu 27/6 maddesi‘‘Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.’’ Hükmüyle düzenlenecek fatura bedelleri de kesinleştirilmiştir. KDV uygulama genel tebliğinin “8.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Payı Teslimi Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir” hükmüyle KDV kanunu açısından herhangi bir istisnai durum söz konusu olmayacağı da açıklanmıştır.
Buna göre tarafların birbirlerine düzenleyecekleri faturalar aynı tutarlarda olacağından uygulanacak KDV oranlarıda da fark olmaması halinde cari olarak ta bir fark oluşmayacak KDV oranlarının farklı olması halinde ise bu fark tarafların sözleşme hükümlerine göre giderilecektir.
Arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan arsa payı teslimi KV kanunu açısından değerlendirildiğinde. Bu konuda KDV kanunun Trampanın iki ayrı teslimdir hükmünden türemiş bir çok görüş olmakla birlikte (Örneğin; Müteahhide düzenlenen arsa faturası ile arsanın maliyet bedeli arasındaki farkın kazanç olduğu veya Müteahhide düzenlenen arsa faturası ile teslim alınan gayrimenkullerin emsal bedeli arasındaki farkın kazanç olduğu vb) KDV kanundaki trampa düzenlemesinin kıyas yoluyla gelir dolayısıyla kurumlar vergisi kanununda da uygulanacağı anlamına gelmez. Çünkü Vergi Kanunları arasında kıyas yapmak mümkün değildir.Bu nedenle KDV kanunda TRAMPA hususunda bulmuş olduğumuz KDV farkından ayrı olarak KV kanunda KAZANÇ ı bulmalıyız.
Sermaye şirketlerinin kazançları 5520 sayılı kurumlar vergisi kanunu gereği kurumlar vergisine tabidir. Kurum kazancı ise.gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurları oluşturur. Kurum kazancının tespiti ve Matrahın belirlenmesinde, Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.
Bu hususta Kurumlar vergisi tebliğinde “5.6.2.4.1. Taşınmazlar ile iştirak hisselerinin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası ve kamulaştırılması İstisna uygulanabilmesi için taşınmazlar ile iştirak hisselerinin satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek, satan kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekmektedir. Bu nedenle, söz konusu aktif kalemlerin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır.” açıkça istisna uygulanabilmesi için işlemden bir kazanç elde edilmesi mali bir yapıda iyileşmesi olması halinde KAZANÇ oluşacağının altı çizilmiş ve kazanç olması halinde di istisna dışı tutulmuştur.
Kazanç Kurumlar vergisi kanununda;“Matrahın Tayini -Safî kurum kazancı 5520 sayılı kanun MADDE 6- (1) Kurumlar vergisi, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safî kurum kazancı üzerinden hesaplanır. (2) Safî kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır. Ziraî faaliyetle uğraşan kurumların bu faaliyetinden doğan kazançlarının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun 59 uncu maddesinin son fıkra hükmü de dikkate alınır.”
193 sayılı gelir vergisi kanunu gereği, ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır.
“Bilanço esasında ticari kazancın tesbiti: 193 sayılı kanun Madde 38 – Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce: 1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir; 2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.Ticari kazancın bu suretle tesbit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41 inci maddeleri hükümlerine uyulur.”
Safi kazancın belirlenmesinde temel ölçü, dönem sonu ve dönem başı öz sermaye kıyaslamasıdır.
Sonuç olarak KDV kanunu açısından bakıldığında TRAMPA işlemi olsa dahi tarafların birbirlerine teslim anında yine teslime konu emtialar için belirlenmiş KDV oranlarında fatura düzenleyecekleri açıktır ve taraflar birbirlerine KDV oranlarının eşit olması halinde herhangi bir borç alacak ilişkisi doğmamaktadır, KDV oranlarında farklılar olması halinde ise bu husus tarafların birbirleriyle yaptıkları sözleşme hükümlerine göre giderilecektir. Kurumlar Vergisi Kanunu açısından bakıldığında ise TRAPMA işleminden bir kazanç elde edilmediği veya satan kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olmadığı özetle Teslimlerinde de bir kazanç oluşmadığından herhangi bir matrah oluşma dolayısıyla vergi doğma imkanı bulunmamaktadır.
CÜNEYT YÖNET
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
İstanbul – 03/02/2020
