KONUT V
E İŞYERLERİ İÇİN KAT İRTİFAKI TAPUSU VERİLMESİ HALİNDE VERGİYİ DOĞURAN OLAY VUKU BULUR MU?
Dr. İsmail PAMUK-Yeminli Mali Müşavir
Kat Mülkiyeti Kanunu’nu 1’nci maddesine göre kat irtifakı; bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri için yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsanın maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından mezkur kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır.
Yine söz konusu madde uyarınca; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bu hak, kat mülkiyetini ifade etmektedir.
Yukarıda belirtilen kanun hükümlerinden anlaşıldığı üzere, kat irtifakı arsa payı, kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde kurulan bir mülkiyettir. Uygulamada sıklıkla tereddüde düşülen durumlardan biri, konut ve işyerleri için kat irtifakı tapusunun verilmesi halinde vergiyi doğuran olayın vuku bulup bulmadığıdır. Zira vergiyi doğuran olayın vuku bulması halinde, fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Diğer yandan bu husus, alıcı açısından gayrimenkulün iktisap tarihinin belirlenmesi açısından da önem arz etmektedir.
Konuya ilişkin İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü’nün 28.07.2016 tarih ve 67854564-010-380 sayılı özelgesinde; “Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.” şeklinde açıklama yapılmıştır. Bizim de katıldığımız bu özelgede açıkça belirtildiği üzere, sadece kat irtifakı tapusunun verilmesi halinde vergiyi doğuran olay vuku bulmamaktadır. Çünkü kat irtifakı tapusu ile konut veya işyerinin arsa payı alıcısına geçmektedir. Ancak teslime konu olan arsa payı değil, konut veya işyerinin kendisidir.
Bununla birlikte kat irtifakı tapusunun verilmesi ve fiili teslimden önce fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesi uyarınca vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Zira bahse konu kanun maddesinde; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküm altına alınmıştır. Ancak bu noktada vurgulanması gereken husus, böyle bir durumda vergiyi doğuran olayın vuku bulması kat irtifakı tapusu verilmesinden kaynaklanmamakta, fakat fatura düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır.
Öte yandan kat mülkiyeti tapusunun verilmesi halinde ise vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tartışmasızdır. Bazı hallerde ise kat mülkiyeti tapusu verilmeden önce, konut veya işyerleri alıcının fiili teslimine bırakılmaktadır. Konut veya işyerlerinin kat mülkiyeti tapusu verilmeden önce alıcının fiili teslimine bırakıldığı hallerde, fiili teslim tarihi itibariyle vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.
Konu hakkında son olarak başka bir hususun da aydınlığa kavuşturulmasında fayda bulunmaktadır. 76 No’lu Gelir Vergisi Sirkülerinde; gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının hesaplanmasında, iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Söz konusu sirkülerin 4. bölümünde yer alan 3 numaralı örnekte; Bay (C)’nin sahibi bulunduğu gayrimenkulün, kat irtifakı tapusunu 03.03.2009 tarihinde, kat mülkiyeti tapusunu ise 06.12.2010 tarihinde aldığı; bu durumda, iktisap tarihi olarak kat irtifakı tapusunun alındığı 03.03.2009 tarihinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak bize göre bu örnek yeterli açıklamaya haiz olmadığından yerindelik göstermemektedir. Örneğe göre eğer kat irtifakı tapusu verilmesiyle birlikte fiili teslim de gerçekleşmişse, gayrimenkul alıcı açısından iktisap edilmiş olur. Ancak kat irtifakı tapusu verilmesiyle birlikte fiili teslim henüz gerçekleşmemişse burada gayrimenkulün iktisap edildiği söylenemez. Yukarıdaki özelgede yer alan, kat irtifakının verilmesinin tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli olmadığı şeklindeki açıklamadan da bu sonuca varılmaktadır.
12.02.2020
