Yazının başlığını okur okumaz “taşınmaz satışındaki vergi sürprizi ne, taşınmaz satışına yeni vergi mi geldi?” diye düşündünüz değil mi? Hemen tedirgin olmayın, Meclis tatil, şu an için yeni kanun çıkarılması imkânsız, dolayısıyla en azından Meclisin açılacağı Ekim ayına kadar taşınmaz satışlarına yeni bir vergi getirilmesi mümkün değil!
Ancak, uygulamada, bir işlemin – kazancın vergilendirilmesi ile ilgili olarak illa yeni bir Kanun çıkarılmasına gerek yok, vergilendirmede kıyas yasağı bulunmasına rağmen mevcut hükümler çerçevesinde yorum yoluyla vergilendirme yapılması da söz konusu olabiliyor. Bunun çok sayıda örneği var. Söz konusu yorum, bir de yargı kararları ile onaylanıyorsa, hukukilik sorunu da ortadan kalkıyor, dört başı mamur bir düzenleme haline geliyor.
Taşınmazın tanımı ne?
Taşınmaz, esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Taşınmaz mülkiyetinin konusunu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturuyor (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Mad. 704).
Taşınmaz satışında vergi sürprizi ne ile ilgili?
Taşınmaz alım-satımında vergi sürprizi, satış kazancının değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç mı olduğu ile ilgili.
Peki, iki kazancı ayıran en önemli ölçü ne biliyor musunuz? Satış sayısı, evet yanlış duymadınız, bir yılda veya birbirini izleyen yıllarda yaptığınız satış sayısına bakılarak elde ettiğiniz kazancın değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç mı olduğuna karar veriliyor. Satış kazancı değer artış kazancı olarak kabul ediliyorsa sadece Gelir Vergisi, ticari kazanç olarak vergilendiriliyorsa Gelir Vergisi + KDV söz konusu oluyor.
Bu yüzden, taşınmaz satışından elde edeceğiniz kazancın ne olduğuna satışı yapmadan önce bilmeniz ve ona göre hareket etmeniz gerekiyor. Satıştan sonra elde ettiğiniz kazanç ticari kazanç olarak değerlendirildiği takdirde, alıcıdan almadığınız KDV’yi ekstradan ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu şekilde ödediğiniz KDV’yi alıcılara sonradan rücu etmeniz de söz konusu olmuyor. Çünkü, Yargı, söz konusu satışı KDV dahil olarak yaptığınız, alıcıdan sonradan KDV isteyemeyeceğiniz görüşünde!
Taşınmaz satışında değer artış kazancı hangi durumda söz konusu oluyor?
Gerçek kişilerin bedel ödeyerek iktisap ettikleri taşınmazların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak kabul ediliyor ve gelir vergisine tabi tutuluyor (GVK. Mad. Mük. 80). Taşınmazın 5 yılık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi bulunmuyor. 5 yılık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılıyor. Ancak, taşınmazların ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmiyor. Yani, kişiye miras kalan taşınmazların daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmiyor.
Hangi durumda ticari kazanç söz konusu oluyor?
Taşınmazların alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazançlar ticari kazanç olarak kabul ediliyor ve vergilendiriliyor (GVK. Mad. 37).
Taşınmaz satış kazancı hangi durumlarda ticari kazanç kabul ediliyor?
Taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazancın niteliğinin, yani “değer artış kazancı” mı, “ticari kazanç” mı olduğunun belirlenmesi önemli!
Taşınmaz satışlarında ticari kazancı belirleyen temel unsurlar; faaliyetin sermaye ve emekten oluşan bir organizasyona dayanması ve bu organizasyonun işlemlerindeki devamlılık. Buna, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarının aşılması da eklenebilir.
Taşınmaz ticari organizasyon içinde satılıyorsa ticari kazanç söz konusu!
Taşınmaz alım satımı ticari bir organizasyon içerisinde yürütülüyorsa, elde edilen kazanç ticari kazanç’tır.
Bir faaliyetin;
– Ticaret siciline kayıt olmak suretiyle icra edilmesi veya
– Ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması ya da
– Faaliyetin özelliğine göre işin; sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi
hallerinde, sayılan bu unsur ve şartların tümü veya bir kısmı yerine getirilmek suretiyle ticari organizasyon, şekli ve maddi unsurları ile kurulmuş oluyor. Dolayısıyla, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açık bir şekilde varlık gösterdiği durumlarda, yürütülen faaliyet ticari mahiyette bulunuyor.
Maliye, devamlılıkta sadece işlem sayısına (skora) bakıyor!
Bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber taşınmaz alım satımı devamlı olarak yapılıyorsa, yine elde edilen kazanç ticari kazanç olarak kabul ediliyor. Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade ediyor. Yani, devamlılık unsurunun en belirleyici ölçütü, “kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk”.
Maliye, taşınmaz alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmemekle beraber taşınmazların;
– Aynı kişiye farklı tarihlerde,
– Farklı kişilere aynı tarihte,
– birbirini izleyen yıllarda,
– Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak
satılmasının, devamlı olarak taşınmaz alım-satımı işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiği ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerektiği görüşünde. İşin ilginç yanı, Danıştay’da aynı görüşte!
Ancak, taşınmaz alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendiriliyor. Yargı kararlarında bu hususa özellikle önem gösteriliyor.
Miras kalan taşınmazların birden fazla satışı da ticari kazanç sayılıyor!
Evet, yanlış duymadınız, Maliye, size miras kalan taşınmazların birden fazla defada satışını ticari faaliyet, elde ettiğiniz kazancı da ticari kazanç olarak kabul ederek vergilendiriyor. Satış yaparken bu hususa özellikle dikkat etmekte fayda var!
Peki, kaç adet taşınmaz satışı ticari kazanç sayılıyor?
Gayrimenkul sektörünün bu kadar gelişmiş olduğu ülkemizde ticari bir organizasyona dayanmadan yapılan taşınmaz satışlarında kaç adete kadar ticari kazanç sayılacağı konusunda herhangi bir yasal düzenleme bulunmuyor. Taşınmaz satışlarındaki devamlılıkta, sadece ve sadece satış sayısına yani skora bakılıyorsa, bu sayının da açıklanması veya yasal olarak düzenlenmesi gerekir. Maalesef şu an için belirlenmiş bir satış sayısı bulunmuyor.
Motorlu araç alım satımında bu sayı, bir yılda 3 adet ile sınırlandırılmış durumda. Yani, araçlar için, bir yılda 3’ten fazla araç satılıp satılmadığına bakılıyor (İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelik, Mad. 5).
Bize göre, ticari bir organizasyonun olmadığı durumlarda, yılda belli bir sayıya kadar (örneğin 3 adet) taşınmaz satışı ticari faaliyet olarak kabul edilmemeli, bu sayıyı aşan taşınmaz satışları ticari faaliyet, satıştan elde edilen kazanç da ticari kazanç olarak kabul edilerek vergilendirilmeli. Geçmiş tarihlerde bu konuyla ilgili Sirküler düzeyinde bir çalışma yapılmış, taslak metinde 3 adete kadar taşınmaz satışının devamlılık olarak değerlendirilmeyeceği hususu yer almıştı. Ancak, söz konusu Sirküler taslağı yayınlanmadı.
Birden fazla taşınmaz satışı yapan herkes vergi riski altında!
Maliye, sadece skordan hareket ederse, aynı yılda veya birbirini izleyen yıllarda birden fazla taşınmaz satışı yapan herkes ciddi bir vergi riski altında bulunuyor. İktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olsa da, birden fazla taşınmaz satışı ticari faaliyet, elde edilen kazanç da ticari kazanç kabul ediliyor ve gelir vergisi yönünden kazanç tutarına göre % 35’e varan oranlarda vergilendiriliyor. Ayrıca, bu satışlar ticari faaliyet kabul edildiğinden, taşınmazları satanlardan ekstra olarak, ayrıca % 1, 8 ve 18 oranında KDV isteniliyor. Satışlarını KDV almadan yapanlar, alıcılardan tahsil etmedikleri KDV’yi kendi ceplerinden ödeme durumu ile karşı karşıya kalabilirler. Bu KDV’leri sonradan alıcılara rücu ederek tahsil etmeleri ise imkansız.
Bu yüzden, taşınmazlarınızı satarken 40 kere düşünüp satış adedine ve vergilendirme şekline bakarak karar vermenizde fayda var. Aksi halde, Dimyat’a pirince giderken evdeki bulgurdan olabilirsiniz!
(Kaynak: Abdullah Tolu / Dünya Gazetesi | 12.09.2022)
