İstisnaya konu gayrimenkuller(taşınmazlar),Medeni Kanunumuzda esas niteliği itibariyle bir yerden başka bir yere taşınamayan-yerinde sabit olan mallardır. Bunlar, araziler, arsalar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, tapu siciline ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardır.
Taşınmaz tanımına taşınmazın mütemmim cüzü(bütünleyici parça) niteliğinde olan unsurları da girer. Ancak taşınmazların eklentisi(teferruatı)niteliğinde olan unsurlar kapsama girmez.
Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri, ile aynı süre sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri, rüçhan haklarının satışı istisna kapsamındadır.
Taşınmaz Satışında KDV İstisnasının
Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır.
KDV İstisnasına Konu Taşınmazlar
Bu istisnaya konu olan taşınmazlar Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.
İki tam yıldan fazla bir süredir kurumların aktifinde yer alan arsa, fabrika binası ve mütemmim cüzlerinin birlikte tek bir bedelle satışı KDV’ den istisnadır. Ancak, eklenti olarak kabul edilen demirbaş ve teçhizatın satılması halinde bunların bedeli üzerinden KDV hesaplanır.
İstisnadan Yararlanabilen Kurumlar
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde bahsi geçen “kurum” ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanunu’nda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade etmektedir.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.
Söz konusu istisna uygulamasında bahsi geçen “kurum” ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanunu’nda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade ettiğinden, şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulanması mümkün değildir.
İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurma Gereği ve Özellikli Durumlar
Satışa konu edilecek taşınmazların (arsa, arazi, bina) satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktifinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.
En az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-u ile 17/4-y maddelerinde yer alan istisna kapsamında varlık kiralama şirketleri, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.
Bir finansal kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu sürenin, taşınmazın “en az iki tam yıl süreyle” ilgili şirketin aktifinde bulunup bulunmadığına ilişkin yapılacak hesaplamada dikkate alınması gerekir.
Aktifte kayıtlı bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak bütün bölümleri ile birlikte inşaatın tamamlanıp bina olarak aktife alındığı tarihin esas alınması gerekmektedir.
Bir arsanın kamulaştırılması sonucu söz konusu arsa yerine verilen başka bir arsanın satışında “en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma” şartının tespitinde, kamulaştırılan taşınmazın iktisap tarihinin esas alınması gerekir.
Arsanın satışında istisnadan yararlanılabilmesi için gereken “en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma” şartının tespitinde, kamulaştırılan taşınmazın iktisap tarihi esas alınır.
En az iki yıl aktifte kalma süresi hesaplanırken kooperatife üst birlik tarafından tahsisin yapıldığı tarih esas alınacaktır.
Taşınmazlar üzerinde tevhit (tek tapuya dönüştürülme) yoluyla yapılan değişiklikler sonrasında her iki taşınmazın da tevhit öncesi iktisap tarihleri ispat edilebiliyorsa ve satış bedeli ayrıştırılabiliyorsa, iktisap tarihlerinin ayrı ayrı dikkate alınması ve bu suretle iki yıllık sürenin hesaplanması gerekir.
Ancak her iki taşınmazın da tevhit öncesi iktisap tarihleri ispat edilebiliyorsa ve satış bedeli ayrıştırılabiliyorsa, iktisap tarihlerinin ayrı ayrı dikkate alınması ve bu suretle iki yıllık sürenin hesaplanması mümkündür.
Bir kollektif şirketin aktifinde kayıtlı binaların, şirketin limited şirkete dönüşmesi sonrasında satışında iki tam yıllık sürenin hesabında, binaların dönüşen kollektif şirketin bilançosunun aktifine kaydedildiği tarihin başlangıç tarihi olarak dikkate alınması gereği vardır.
Teslimin Yapıldığı Döneme Kadar İndirim Yoluyla Giderilemeyen KDV’nin Durumu
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca yapılan teslimlerle ilgili alış ve giderlere ait KDV’nin indiriminde ;işlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez. Ancak,satış tarihine kadar indirilemeyen kısım “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.
Bağış ve Hibe Şeklinde Yapılan Devir ve Teslimler ve Belediye Kuruluşları
İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulandığından; bağış ve hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamında değildir.
Belediyeler ve il özel idarelerinin bünyesinde bulunan iktisadi işletmelerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan ve bu iktisadi işletmeler tarafından ticareti yapılmayan taşınmazların satışında, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre KDV istisnası uygulanır.
İştirak Hisselerinin Satışında KDV İstisnası
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca, kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisselerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDVden istisna tutulmuştur. Ancak, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.
İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurma ve Sürelerin Hesabı- Özel Durumlar
İştirak hisselerinin (ortaklık payı) satışında istisna uygulanabilmesi için satışa konu iştirak hisselerinin kurumların aktiflerinde asgari iki tam yıl (730 gün) sür ile kayıtlı olması gerekir.
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-u maddesi kapsamında varlık kiralama şirketlerine ve 17/4-y maddesi kapsamında finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen iştirak hisselerinin, kaynak kuruluş ve kiracı tarafından üçüncü kişilere satışına ilişkin en az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu iştirak hisselerinin varlık kiralama şirketleri, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.
Teslimin Yapıldığı Döneme Kadar İndirim Yoluyla Giderilemeyen KDV’nin Durumu
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca yapılan teslimlerle ilgili alış ve giderlere ait KDV’nin İşlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılması gerekmez. Satış tarihine kadar indirilemeyen kısım ise “İlave Edilecek KDV” olarak beyan edilir ve teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınır.
Bağış ve Hibe Şeklinde Yapılan Devir ve Teslimler ve Belediye Kuruluşları
İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.
Belediyeler ve il özel idarelerinin bünyesinde bulunan iktisadi işletmelerin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan ve bu iktisadi işletmeler tarafından ticareti yapılmayan iştirak hissesi satışları, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre KDV’den istisna olacaktır.
Kurumların taşınmaz ve iştirak hisselerinin satışında kurumlar vergisi ve katma değer vergisi istisnaları için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde yayınlanan rehberden yararlanılabilir.
(Kaynak: Akif Akarca / Dr.Mehmet Şafak / Dünya Gazetesi | 04.11.2021)
