DEĞERLİ KONUT VERGİSİ ÜZERİNE DÜŞÜNCELER
Dr. İsmail Pamuk-Yeminli Mali Müşavir
07/12/2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7194 sayılı Kanunla; dijital hizmet vergisi, konaklama vergisi ve değerli konut vergisi olmak üzere üç yeni tür vergi ihdas edilmiştir.
Değerli Konut Vergisi Kanunu uyarınca; Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.
Verginin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır.
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;
5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3),
7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6),
10.000.001 TL’yi aşanlar (Binde 10),
oranında vergilendirilir.
Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır.
Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.
Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a) Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 42 nci maddede belirtilen tutarı aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,
b) 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,
takip eden yıldan itibaren başlar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).
Servet üzerinden alınan bir vergi olan değerli konut vergisinin ana hatları yukarıda belirtildiği gibidir. Bu şekilde bir gayrimenkul vergisinin ihdas edilmesine prensip olarak katılmakla beraber, kanunun düzenlenme şeklinde verginin adalet ilkesi bakımından üç noktada sorun olduğunu görmekteyiz.
1-Bu hususlardan ilki, verginin sadece meskenlere yönelik olmasıdır. Mesken dışındaki işyeri, arsa gibi gayrimenkuller verginin konusuna girmemektedir. Bu halde örneğin 5.000.000-TL değerinde bir meskeni olan kişi vergi ödemek durumundayken, aynı veya daha yüksek değere haiz işyeri/işyerleri veya arsası/arsaları olan kişi vergi ödemeyecektir.
2-İkinci husus, mesken bazında vergilendirme yapılmasıdır. Bu durumda 5.000.000-TL’lik bir meskeni olan kişi vergi ödemek durumundayken 2.500.000-TL değerinde iki adet meskeni olan kişi vergi dışında kalmaktadır. Başka bir açıdan bakıldığında, bir kişinin 5.000.000-TL altında kaç tane meskeni olursa olsun değerli konut vergisi ödemeyecektir. Sorunun çözümü ise sahip olunan tüm meskenlerin toplam değeri dikkate alınarak vergilendirme yapılmasıdır.
3-Üçüncü husus, verginin hesaplanma şekline ilişkindir. Değeri 5.000.000-TL ile 7.500.000-TL arasında olan meskenler binde 3, 7.500.001-TL ile 10.000.000-TL arasında olanlar binde 6, 10.000.001-TL’yi aşanlar ise binde 10 oranında vergilendirilir. Bu durumda meskeninin değeri 7.500.000-TL olan kişi (7.500.000 * 0,003=) 22.500,00-TL, 7.500.001-TL olan kişi ise (7.500.001 * 0,006=) 45.000,00-TL vergi ödemek durumundadır. Benzer şekilde değeri 10.000.000-TL olan meskenin vergisi 60.000-TL iken, 10.000.001-TL olan meskenin vergisi 100.000-TL’dir. Görüldüğü üzere, bir üst dilimi geçişlerde, mesken değerindeki küçük farklar, ödenmesi gereken vergiyi adil olmayan biçimde artırmaktadır. Bu sorunun çözümü,vergi tarifesinin, gelir vergisi tarifesine benzer şekilde düzenlenmesidir. Daha açık bir ifadeyle adaletli bir vergilendirme için tarifenin şu şekilde olması gerekir;
-5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (binde 3),
-7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arası için binde 3, fazlası binde 6),
10.000.001 TL’yi aşanlar (5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arası için binde 3, 7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arası için binde 6, fazlası binde 10),
oranında vergilendirilir.
Ayrıca, 5.000.000-TL değerli meskene sahip kişinin vergiye tabi tutulurken, 4.999.999-TL değerli meskene sahip kişinin vergi dışı kalması hususunda eleştiri ileri sürülebilir. Ancak verginin ilk diliminin bir yerde başlaması gerektiği göz önüne alındığında, bizce bu durum eleştiriye konu edilmemelidir. Aksi takdirde verginin ilk dilimi hangi tutarda başlarsa başlasın eleştiri konusu olacaktır.
Diğer yandan uygulamada ortaya çıkması muhtemel bir sorun da, gayrimenkulün mesken niteliğinin tapu kayıtlarına yada fiili durumuna göre mi belirleneceğidir. Zira tapuda mesken olarak kayıtlı bazı meskenler fiilen işyeri, tapuda işyeri olarak kayıtlı olan bazı işyerleri de fiilen mesken olarak kullanılmaktadır.
