Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13’üncü maddesi, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatı ile yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu işlemlerde Merkez Bankasına döviz bozdurma zorunluluğu getirilmiştir.
Genelge ve uygulama talimatı metinlerinde yapılan düzenlemelere göre, yabancı gerçek kişilerin, taşınmaz alım işlemlerinde öncelikle dövizlerini banka aracılığıyla Merkez Bankasına satmaları ve sonrasında banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesini tapu müdürlüğüne sunması gerekmektedir. Bu uygulama 24/01/2022 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.
Bahsi geçen genelge ile bu genelgeye istinaden çıkarılan uygulama talimatının ilgili maddelerine aşağıda yer verilmiştir.
Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin “Gayrimenkul kıymetler” başlıklı 13’üncü maddesi şu şekildedir.
(1) Yurt dışında yerleşik kişilerin, Türkiye’de satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarının bankalar tarafından yurt dışına transfer edilmesi serbesttir.
(2) Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin Türkiye’de satın aldıkları gayrimenkullerin ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden yerine getirilir. Bu döviz tapu işlemleri öncesinde gerekçesi de belirtilerek bir bankaya ve bankaca da Merkez Bankasına satılır. Ödeme ilgililere Türk lirası olarak yapılır. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Merkez Bankasınca belirlenir.
(3) İlgililer tapu işlemleri başvurusunda satış bedeli olan dövizin bir bankaya satıldığını tevsik eden döviz alım belgesini tapu idaresine sunmakla yükümlüdür. İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilir.
(4) İkinci fıkra kapsamında bankalara döviz satışının yalnızca ilgili gayrimenkulün alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından yapılması mümkündür.
(5) İkinci fıkra kapsamında yapılacak döviz satışlarına ilişkin bankalarca düzenlenecek döviz alım belgelerinin açıklama kısmına asgari olarak adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da Yabancı Kimlik Numarası, alışı yapılan dövizin ABD doları karşılığı ve bu işlemin bu madde kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin eklenmesi zorunludur.
Merkez Bankası’nın Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13’üncü Maddesi Kapsamında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatı’nın “İşleme İlişkin Esaslar” başlıklı 4’üncü maddesi aşağıdaki gibidir.
(1) Bu Uygulama Talimatı kapsamında gerçekleştirilecek işlemler, Merkez Bankasınca alım satıma konu olan döviz cinsleriyle sınırlıdır.
(2) Bankalarca Merkez Bankasına satışı yapılacak döviz cinsleri ABD doları, Euro ve İngiliz sterlinidir. Diğer döviz cinsleri üzerinden yapılan işlemlerde söz konusu döviz tutarları banka tarafından Merkez Bankasınca işlem gününden bir gün önce saat 15:30’da belirlenen gösterge niteliğindeki çapraz döviz kurları üzerinden ABD doları, Euro veya İngiliz sterlinine dönüştürülerek Merkez Bankasına satılır.
(3) Bankalara döviz satışı yalnızca ilgili gayrimenkulün alıcısı, satıcısı veya bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından yapılabilir.
(4) Bankalara yapılacak döviz satışlarına ilişkin bankalarca düzenlenecek döviz alım belgelerinin açıklama kısmına asgari olarak adına döviz bozdurulan yabancı uyruklu kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da Yabancı Kimlik Numarası, alışı yapılan dövizin ABD doları karşılığı ve bu işlemin Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13 üncü maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin eklenmesi zorunludur.
(5) Bu Uygulama Talimatı kapsamında bankalarca düzenlenecek döviz alım belgelerinde belirtilecek dövizin ABD doları karşılığının hesaplanmasında, işleme konu döviz kuru ile aynı anda açıklanan ABD doları kuru esas alınır.
Yukarıda yer alan düzenlemelere istinaden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 21/01/2022 tarihli ve E-36189470-125.01.01-3852405 sayılı genelge yayınlanmıştır.
Söz konusu genelge uyarınca, yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde, edinimden önce; satış bedelinin, taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından ABD doları ya da karşılığı döviz tutarı cinsinden Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek döviz alım belgesinin satış işlemi öncesinde tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. Vatandaşlık edinimine konu olsun veya olmasın, yabancı gerçek kişiler taşınmaz iktisabından önce, döviz alım belgesini ibraz etmeleri zorunludur.
Döviz mutlaka Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, ilgili banka tarafından da Merkez Bankasına bozdurulmalıdır. Bu nedenle, döviz büroları ya da elden bozdurulan dövizin gayrimenkul alım işlemlerinde kullanılması mümkün değildir. Ayrıca, satış bedelinin tamamı kadar döviz bozdurulmalıdır.
Döviz alım belgesinde asgari olarak;
-Adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası,
-Alışı yapılan dövizin ABD Doları karşılığı (TL karşılığı her durumda yer alır),
-Bu işlemin Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13. maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifade,
yer almalıdır.
Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13/3 maddesinde yer alan düzenleme uyarınca;
-Resmi senedin, döviz alım belgesinde gösterilen Türk Lirası değeri esas alınarak düzenlenmesi,
-Bu nedenle, beyan değerine esas döviz tutarı içinde, taşınmaz satış/satış vaadi sözleşme bedeli harici ödeme kaleminin (komisyon, masraf gibi) yer almaması,
-Resmi senette (satış için) beyan edilen değer, bu düzenlemeler kapsamında bankaya yapılacağından dolayı, döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmesi,
gerekmektedir.
Buna göre, tapu müdürlüğünde düzenlenecek olan satış resmi senedinde veya noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi değerine ilişkin ayrıca herhangi bir kur hesabı yapılmayacak, değer tespitinde döviz alım belgesi esas alınacaktır.
Diğer yandan kambiyo mevzuatı uyarınca yabancı gerçek kişilerin alıcı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış sözleşmelerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak düzenlenmesi mümkündür.
Bu kapsamda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de, döviz üzerinden veya dövize endeksli sözleşmelere ilişkin düzenlemeler bakımından gayrimenkul satış sözleşmesi gibi dikkate alınması; yabancı gerçek kişilerin satıcı olduğu (alıcısının Türk vatandaşı ya da Türk şirketi olduğu) gayrimenkul satış veya satış vaadi sözleşmelerinde bedelin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi gerekmektedir.
Bu itibarla yabancı gerçek kişilerin, ABD Doları ya da diğer döviz cinsinden düzenlenmiş satış vaadi işlemlerinde döviz alım belgesindeki Türk Lirası değeri harca esas alınacaktır.
Ancak bahse konu genelgenin yayın tarihi olan 21/01/2022’den önce satış bedelinin alıcısı hesabına yatırıldığı durumlarda, bedelin karşılığı döviz bozdurulması imkanı bulunamayacağından, bu durumun onaylı banka dekontu ile belgelenmesi halinde ayrıca döviz alım belgesi istenilmesine gerek bulunmamaktadır. Bu durumda ise resmi senette belirtilecek satış değerinin alıcısı hesabına yatırılan değerden düşük olmaması, alıcı hesabına döviz cinsinden bir ödeme yapıldığı hallerde ise dekontun düzenlendiği tarihin bir önceki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden bulunacak Türk Lirası değerin esas alınması gerekecektir. Buna karşılık sadece genelgenin yayınlanmasından önce transferi gerçekleştirilen ve döviz alım belgesi düzenlenemeyen durumlar için; alıcısı hesabına yatırılan miktardan fazla bir bedelin satış değeri olarak gösterilmesi halinde aradaki fark kadar Merkez Bankasına satılmak üzere dövizin bozdurulduğuna ilişkin döviz alım belgesi ibrazı gerekecektir.
Dr. İsmail PAMUK – Yeminli Mali Müşavir
Barbaros SOYLU – S.M. Mali Müşavir
03.02.2022
