KONUT VE İŞ YERİ TESLİMLERİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ İSTİSNASI
Dr. İsmail PAMUK-Yeminli Mali Müşavir
Konut ve iş yeri teslimlerinde katma değer vergisi istisnasına ilişkin düzenleme KDVK’nun 13/i maddesinde yapılmıştır. Söz konusu düzenleme aşağıdaki gibidir.
“Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.)”
İstisnanın uygulamasına ilişkin usul ve esaslar KDV Genel Uygulama Tebliği ile belirlenmiş olup, bunlardan bir kısmı aşağıdaki gibidir.
►İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar
İstisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir. Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.
►Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi
İstisna, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.
Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsa payına karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.
►İstisnadan Yararlanacak Alıcılar
-Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),
-Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
-Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara, yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde istisna uygulanır.
Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.
►Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi
Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az % 50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.
Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.
Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri;
-Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya
-Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi, kaydıyla istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
►Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçerisinde Elden Çıkarılması
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.
►Özellik Arz Eden Durumlar
İstisna uygulamasına ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde yayımlanmış tüm özelgeler tetkik edilmiş ve bu özelgeler aşağıda gibi özetlenmiştir.
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü’nün 23/07/2019 Tarihli ve 84974990-130[13-2017/12-İ]-245905 Sayılı Özelgesi:
Şirketle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi sözleşmesi yapıldığı, bağımsız bölümlerin inşaatı, pazarlanması, satışı, teslimi, iskan ve benzeri ticari ve resmi yükümlülüklerinin şirketce yüklenici olarak yerine getirildiği, leasing şirketi ile yapılan sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin kat irtifakı tapusunun söz konusu leasing şirketine devredildiği, ancak satış hakkının şirkette kaldığı ve satış aşamasında yeniden kat irtifakının şirkete döndürüldüğü, leasing şirketine devredilen kat irtifaklarına ilişkin bağımsız bölümlerin fiilen kullanıma hazır halde olmadığı belirtilerek, söz konusu devirlerin KDV Kanunu’nun 13/i maddesi kapsamında ilk teslim olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği hususunda görüşü istenilmesi üzerine;
“Kredi temini amacıyla kat irtifakları devredilen ve kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları leasing şirketinden geri alınan taşınmazların şirket tarafından KDV Genel Uygulama Tebliğinde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde KDV Kanunu’nun 13/i maddesinde yer alan istisna kapsamında tesliminin mümkün bulunduğu” yönünde görüş verilmiştir.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğü’nün 22/07/2019 Tarihli ve 39044742-130[Özelge]-591162 Sayılı Özelgesi
Söz konusu özelgede; kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında teslim alınan arsa üzerinde inşa edilen konutlardan birinin, bedelinin yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi suretiyle Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu bir şahsa müteahhit firma tarafından satılması işleminin, KDV Genel Uygulama Tebliğinin ilgili bölümünde belirtilen diğer şartların da sağlanmış olması kaydıyla, ilk teslim kapsamında değerlendirilerek istisnası tutulmasının mümkün olduğu belirtilmiştir.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü’nün 03/09/2019 Tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-130[Özelge]-709068 Sayılı Özelgesi:
Şirket tarafından yabancılara konut ve iş yeri satışı yapıldığı, söz konusu satışların yabancı ülkelerdeki ortak olunan veya olunmayan emlak satış şirketleri vasıtasıyla gerçekleştirildiği, ödemelerin büyük bir kısmının anlaşma gereği yurt dışındaki şirketler vasıtası ile toplanıp toplu olarak liste ekinde Türkiye’ye transfer edildiği, transfer bedellerinin satış şirketinin gönderdiği onaylı listeye göre satış yapılan kişilerin cari hesaplarından düşüldüğü, teslim gerçekleştiğinde satış faturası düzenlenip tapu verildiği belirtilerek, gelen transferlerin şahıs bazında değil toplu olarak gelmesinin istisna uygulanmasına engel teşkil edip etmediği hususunda görüş talep edilmesi üzerine;
“Yabancılara iş yeri veya konut teslimlerinin istisna kapsamında değerlendirilebilmesi için bedelin döviz olarak Türkiye’ye transfer edilmesi gerektiği, yurt dışından toplu olarak transfer edilen dövizin, alıcılar tarafından yapılan ödeme olduğunun tevsik edilmesi halinde istisna uygulanmasının mümkün olduğu” yönünde görüş bildirilmiştir.
Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kurumlar Grup Müdürlüğü’nün 10/09/2018 Tarihli ve 97726449-130[5290082219]-E.103600 Sayılı Özelgesi:
Mezkur özelgede; şirket tarafından inşa edilip, 11/05/2015 tarihinde iskanı tamamlanarak kiraya verilen taşınmazın, yabancı uyruklu kişi veya kurumlara satışının ilk teslim olarak değerlendirilebileceğinden, KDV Kanunu’nun 13/i maddesindeki diğer şartlarında sağlanması koşuluyla, söz konusu taşınmaz tesliminin KDV’den istisna olmasının mümkün bulunduğu belirtilmiştir.
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Vergileri KDV ve ÖTV Grup Müdürlüğü’nün 13/08/2018 Tarihli ve 84974990-130[KDV-1/İ/13-2018/04]-333250 Sayılı Özelgesi:
Özelgede; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan konut bedelinin bir kısmının Türkiye’de faal bir bankadan konut kredisi çekilmek suretiyle satıcı firmaya ödenmesi nedeniyle, söz konusu konutun tesliminde, KDV Kanununun 13/i maddesi hükmünde yer alan satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi şartı sağlanmadığından istisna uygulanmasının mümkün bulunmadığı yönünde görüş verilmiştir.
Dr. İsmail PAMUK-Yeminli Mali Müşavir
