1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak bu yeni kira düzeninin iş hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı düşünüldüğünden 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının uygulanması veya yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelendi. Şimdi bu 8 yıllık süre 1.7.2020’de doluyor ve bu uygulaması ertelenmiş düzenlemeler artık yürürlüğe giriyor.
Erteleme Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusuydu. 6217 sayılı Kanun’da, Yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı iş yeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerleri için de erteleme söz konusu olmuştur. Ertelenen konularda, kira ilişkisinde ve çıkan ihtilaflarda önce taraflar arasında kira sözleşmesi hükümlerine, burada bir düzenleme bulunmaması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kaldırılmış 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümler oluşturulmaya çalışılmaktaydı.
Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi:
“Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
İş yeri kira sözleşmeleri için yürürlüğe girecek yeni düzenlemeler
Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri de, diğer kira sözleşmeleri gibi, 1.7.2020’den itibaren yeni Borçlar Kanunu düzenlemelerine tâbi olacak.
1 Temmuzdan itibaren iş yeri kira sözleşmeleri için de geçerli olacak düzenlemeler şunlar:
1. Kira ilişkisinin devri
İş yeri kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi kiraya verenin ancak yazılı rızası ile devredilebilecek. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Bu yazı ayrı bir protokol olabileceği gibi, yeni bir sözleşme yapılması veya mevcut sözleşmeye not düşülerek kiraya veren tarafından imzalanması şeklinde de olabilir. Kiraya veren ise haklı bir sebebe dayanmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak. Kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracıya, kiraya verenin haklı bir sebebe dayanmaksızın rıza vermemesi halinde kiracı, bu rızayı hâkimden alabilecektir. Rızanın verilmesi halinde yeni kiracı eskisinin yerine geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacak.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce iadesi
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye devam edecektir. Buradaki makul süre, eski Borçlar Kanunu zamanında içtihatlara dayalı olarak uygulanmaktaydı. Yargıtay kararlarında makul süreyi 6 ay olarak kabul etmekteydi. Her halde aynı içtihat yine uygulama alanı bulacaktır. Kiracının bu makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle de yükümlü kılınmaktadır.
3. Önemli sebeplerle olağanüstü fesih
İş yeri kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Buradaki önemli sebebin tarafların davranışlarından kaynaklanması şart değildir. Buradaki önemli sebep iki tarafından kurusu olmayan objektif hallerden de kaynaklanabilir. Örneğin pandemi halinin yol açtığı ekonomik kayıplar, müşteri piyasasının kaybedilmesi veya karantina uygulamaları, AVM’nin gerekli tedbirleri almaması veya almasına rağmen pozitif vakalar sebebiyle uzun süre karantinada kalması objektif hallere örnek verilebilir. Eski Borçlar Kanunu, önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul etmiştir. Kanunda, hâkimin, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı yolunda bir düzenlemeye de yer verilmiştir. Bu düzenlemeye göre açılacak tazminat davasında hâkim, feshe muhatap olanın bu fesih dolayısıyla uğrayacağı zararların adalet ölçüleri içinde tazminine de karar verebilecektir. Tabii ki, olayın özelliğine göre hâkim, tazminat ödenmesi gerekmediğine de karar verebilir.
4. Bağlantılı sözleşme yasağı
Yürürlüğe girecek düzenlemeye göre, çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır Eski Kanunda yer almayan bu yeni düzenlemeyle artık kiraya veren kiracılarına sözleşmenin yapılması ya da yenilenmesi için, kiracının hiçbir yararının olmadığı, kiralananın kullanımıyla da doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşulunu getiremeyecektir.
5. Kiracının depozito (güvence bedeli) vermesi koşulları
Depozito (Güvence Bedeli), bilindiği gibi kiracının kiraya verene vereceği zararlara yahut yerine getirmeyeceği borçlarına karşılık verilen bir teminat bedelidir. Burada amaç, kiraya verene bir ekonomik yarar sağlamak değildir. Öte yandan bu teminatın kiraya verende kaldığı sürece de kiracının da bir zarara uğramaması gerekmektedir. Yeni Borçlar Kanunu’nun bu konuda adalet olarak öngördüğü sistem, artık iş yeri kiralarında da uygulama alanı bulacaktır. Bu güne kadar bu adalet taraflar arasında güvencenin döviz olarak verilmesiyle sağlanmaya çalışılmaktaydı. 1 Temmuz’dan sonra yapılacak çatılı iş yeri kiralarında, konut kiralarında on yıldır uygulandığı gibi, sözleşmeyle kiracının güvence vermesinin öngörülmesi halinde, bu güvence üç aylık kira bedelinden fazla olmayacaktır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, kıymetli evrak ise bir bankaya depo etmesi gerekecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade edecektir.
6. Kiracı aleyhine değişiklik yasağı
Borçlar Kanunu’nun “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” şeklindeki 343. maddesi düzenlemesi de 1 Temmuz’da iş yeri kiraları için yürürlüğe girecektir. Böylece kira sözleşmelerinin hükümlerinde, kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünde değişiklik yapmak mümkün olacaktır.
7. Kira bedelinin belirlenmesi
İş yeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda anlaşabilirler. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parası’nın Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Ancak, bu kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Ancak beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir. Ancak dövizli veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.
8. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
İş yeri kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. 1 Temmuz’dan sonra yapılacak sözleşmelere kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki bu yöndeki hükümler de geçersiz hale gelecektir.
9. Fesih davası sebeplerinin sınırlılığı
Yeni Borçlar Kanunu’nda kiraya verene, onuncu yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı, kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde yeni malikin), eşinin, altsoy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt hali dışında bir fesih hakkı tanınmamıştır. 1 Temmuz’dan sonra iş yeri kiralarında da, bu fesih hakları sınırlı olarak kabul edilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Bu arada iş yeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler konulamayacak veya konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.
Erteleme olur mu?
1 Temmuz’da yürürlüğe girecek bu düzenlemelerin bir kısmı zaten eski Borçlar Kanununda da yer aldığından veya içtihatlarla zaten uygulanmaktaydı. Ancak diğer bir kısmı ise yenidir. Örneğin kira sözleşmesinin devrine, kiracının depozito vermesindeki sınır ve uygulama şekline, cezai şart yasağına veya kiranın ödenememesi halinde sonraki kiralarında muacceliyet kazanacağına, olağanüstü sebeple fesih hakkına yönelik düzenlemeler, yenidir. 1 Temmuz’a kadar 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki süre uzatılmadığı takdirde iş dünyasının kira ilişkilerinde aktardığımız önemli değişiklikler gündeme gelecektir. Erteleme olur mu? Bekleyip göreceğiz. Bana sorarsanız erteleme için bir sebep yok gibi.
(Kaynak: Bumin Doğrusöz / Dünya Gazetesi | 23.06.2020)
