Apartman veya Site yönetimi olarak ortak kullanım alanında bulunan iş yerlerinin veya kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden veya apartman dış cephesinin veya çatısının reklam panosu yada baz istasyonu konulmasına izin verilmesinden elde edilen ve maliklere dağıtılmayarak sitenin ihtiyaçları için kullanılan kira gelirleri için kat maliklerince ayrı ayrı beyanname verilip verilmeyeceği yazımızın konusunu teşkil etmektedir.
Apartmanların ortak yerlerinin neler olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu yasal belirlemeye göre; temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri apartmanlara ait ortak yerler olarak sayılabilmektedir.
Aynı Kanun’un 16. Maddesi gereği kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler.
Bu kanun çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır.
Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesi hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri kat malikleri olacaktır.
İŞ YERİ KİRALARINDA STOPAJ YOLUYLA VERGİLENDİRME VE BEYAN
Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5. maddesi hükmü çerçevesinde gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden %20 oranında stopaj (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.
Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden her hangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri GVK’nun 1/d bendinde yer alan 2.200 TL’lik beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname ile beyan edilir.
Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanununun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86 ncı maddesinin 1/c bendi hükmüne göre; 2019 takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 40.000 TL’yi aşması halinde, yıllık beyanname verilecek, ancak bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, birçok hak sahibinin ortak mülkiyetinde olan gayrimenkullerin,
GVK’nin 94 üncü maddesine göre kesinti yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise,
Hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanunun 86 ncı maddesinin birinci bendinin alt bendinde yer alan tutarı (2019 yılı için 2.200-TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek,
Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanunun 94 üncü maddesine göre kesinti yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise;
Hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanunun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2019 yılı için 40.000-TL) aşması halinde beyana dahil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.
Hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde;
Ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi kesinti yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edilecektir.
Kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir.
Site Yöneticiliği” tüzel kişiliğe sahip olmayıp gelir ve kurumlar vergisine tabi değildir.
Ayrıca, kiraya verilen yerler, site yöneticiliğine ait olmayıp, kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, kira ödemesi site yöneticiliğine yapılsa dahi kat maliklerinin geliri sayılır.
Kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.
BİNALARIN DIŞ DUVARLARINA VERİLEN REKLAMLARDA GELİR VERGİSİ VE KDV UYGULAMASI
1) Gelir Vergisi Kanunu Yönünden
a- Dış duvarlarına reklam verilen binaların bir işletme aktifine kayıtlı veya bir işletmeye dahil olduğu durumlarda elde edilen kira geliri ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Bina duvarlarını kiraya veren işletme tarafından reklam veren kişi veya şirketlere fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Kiralama işleminin ticari kazanca girdiği ve fatura düzenlendiği bu gibi durumlarda kira geliri üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmayacağı açıktır.
b) Dış Duvarlarına Reklam Verilen Binanın Bir İşletmeye Dahil Olmadığı Durumlar
Dış duvarlarına reklam verilen binaların bir işletme aktifine kayıtlı olmadığı veya bir işletmeye dâhil olmadığı durumlarda, binaların dış duvarlarının kiraya verilmesi karşılığı elde edilen gelir ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı olacaktır.
Binaların dış cepheleri apartman yöneticiliğine ait olmayıp, kat maliklerinin mülkiyetinde bulunmaktadır. Dolayısıyla, apartmanın dış cephelerinin kira bedeli apartman yöneticiliğine değil, kat maliklerine aittir.
2) KDV Yönünden
KDV Kanunu’nun 1/1. maddesine göre Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler KDV’ye tabi bulunmaktadır.
Öte yandan, aynı Kanunun 9/1. maddesinde ise; mükellefin Türkiye içinde ikametgâhının, iş yerinin, kanuni merkezi ve iş merkezinin bulunmaması hallerinde ve gerekli görülen diğer hallerde Maliye Bakanlığının, vergi alacağının emniyet altına alınması amacıyla, vergiye tabi işlemlere taraf olanları verginin ödenmesinden sorumlu tutabileceği hükme bağlanmıştır.
Bu nedenle apartman dış cephesinin reklam ve tanıtım amaçlı kiraya verilmesi işlemi KDV Kanununun (1/3-f) maddesi gereğince genel oranda (%18) KDV ye tabi olacaktır. Ayrıca, apartman dış cephesini reklam nedeniyle kiraya verenlerin KDV mükellefiyetinin bulunmaması ve reklam hizmetini alan gerçek veya tüzel kişilerin KDV mükellefi olması durumunda söz konusu işleme ait KDV nin reklam hizmeti alanlar (reklam veren) tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilmesi gerekmektedir.
KAPICI DAİRESİNİN KİRAYA VERİLMESİ:
Binaya ait kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hususunda kat maliklerinin toplanması ve bu yönde bina karar defterinde karar alıp tüm kat maliklerinin imzalaması gerekir.
Elde edilen gelir, binanın değil bina sakinlerinin geliri sayılacağı için, her kat malikinin kendi durumuna göre hareket etmesi (gelir beyanı) gerekmektedir.
YMM/BD HASAN SANCAK
KAYNAKÇA:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun
365 Sayılı KDV Yasası
193 Sayılı Gelir Vergisi Yasası
