İnşaat sektörünün zor günler geçirdiği bu dönemde gayrimenkul satış vaadi veya Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde binde 9.48’den 0’a indirilen damga vergisinin, noterler tarafından alınmakta ısrar edilmesi konusunu bugün gündeminize taşımak istiyorum.
DAMGA VERGİSİNİN SIFIR OLARAK UYGULANACAĞI SÖZLEŞMELER
– Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
Bilindiği üzere, 09.08.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle, damga vergisine tabi kâğıtların yer aldığı (1) sayılı tabloya, “Resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” eklenmişti. Yayım tarihinde yürürlüğe giren bu hüküm uyarınca söz konusu kâğıtların damga vergisi binde 9.48 olarak belirlenmişti. 3 Şubat 2017 tarihli Resmi Gazete‘de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesi ile yukarıda yer verilen resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisi yüzde 0’a (sıfır) indirilmişti.
– Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri
Aynı şekilde, 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle (1) sayılı tabloya “7.11.2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmeleri” eklenmişti. 09.08.2016 tarihinde yürürlüğe giren bu hüküm uyarınca söz konusu kâğıtların damga vergisi de binde 9.48 olarak belirlenmişti. 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1. maddesi ile yukarıda yer alan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin damga vergisi yüzde 0’a (sıfır) indirilmiştir. Söz konusu Karar, 3 Şubat 2017 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
İSTİSNA KULLANILAMAZ HALE GETİRİLDİ
Bilindiği üzere, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” başlıklı 89’uncu maddesinde; “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekâletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir” hükmü yer almaktadır.
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6’ncı maddesinde; ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulacağı, aksi hâlde sözleşmenin geçersiz olduğu, satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği belirtilmiştir.
Damga vergisi istisnası yaklaşık bir buçuk yıldır, sorunsuz bir şekilde uygulanıyor iken; Türkiye Noterler Birliği’nin 27.09.2018 tarih ve 18 sayılı Genelgesi’nin ‘’Ancak, 31.01.2017 tarih ve 2017/9759 sayılı Karar ve bu karar gereğince yayımlanan 03.02.2017 tarih ve Mali Danışmanlık-26-2430 (2017/2) sayılı Genelgemiz esasları çerçevesinde; kefalet, teminat veya garanti hükümlerini ihtiva etmemesi kaydıyla bu sözleşmelere sıfır “0” nispet damga vergisi tatbik edileceği tabiidir” hükmü; noterlerin gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile ilgili yaptıkları işlemlerde kefalet, teminat ve garanti hükümleri arayıp bularak, 0 (sıfır) oran yerine binde 9.48 oran uygulamaya başlamaları ile sonuçlandı.
Bu tür sözleşmelerde kefalet, teminat veya garanti hükümleri mutlaka yer almaktadır. Zaten bu tür hükümlerin yer almadığı sözleşmelerde, hukuki yarardan bahsedilemez. Aksi halde tüketiciyi koruyalım derken, güvence hükümlerinin tamamen ortadan kaldırılması ile tüketici mağdur edilecektir. Vergi ile ilgili oran belirleme yetkisi bulunan Bakanlar Kurulu; bu yetkisini kullanarak, bu tür sözleşmelerde damga vergisi oranını 0 (sıfır) olarak belirlemiş iken, Noterler Birliği’nin bir genelge ile Bakanlar Kurulu Kararı’nda yer almayan sınırlamalar ihdas edip, istisnayı uygulanamaz hale getirmesi normlar hiyerarşisi açısından da, kabul edilemez bir sonuç olarak ortaya çıkmaktadır.
Bu durumun bir an önce açıklığa kavuşturulması ve zaten zor günler geçiren inşaat sektörünün, hali hazırda bin bir güçlükle bulduğu müşteriyi damga vergisi maliyeti nedeniyle kaybetmemesi için, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın derhal duruma müdahale etmesi gerekmektedir.
Ayrıca cuma günü yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile yabancılara 250 bin dolarlık konut alım sözleşmesi ile vatandaşlık yolunun açıldığını da dikkate aldığımızda konunun vehameti daha net anlaşılacaktır.
Sözcü Gazetesi | 10.12.2018
